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「資産性」の真実

本日は、

 

不動産投資において多くの方が気にしている

 

「資産性」について

 

お話をしようと思います。

 

 

 

収益物件を購入しようとしている方の中には、

 

「積算」を重視している方もいらっしゃるのでは

 

ないかと思います。

 

 

 

積算を重視した投資戦略も

 

確立されていますので、

 

それ自体を否定するつもりは

 

まったくありません。

 

 

一方、

 

積算が低い収益物件を買わないと

 

「信用棄損する」

 

と思われる方が多数いらっしゃるので、

 

本日はその点に対する真実を

 

お伝えしようと思います。

 

 

 

結論からお伝えすると、

 

積算と信用棄損は

 

関係がありません。

 

 

 

その理由について、

 

レンタカーの例を使って

 

説明しようと思います。

 

 

 

あなたがレンタカー事業を

 

行っているとします。

 

 

 

その際、

 

どの車を使って事業を

 

拡大していくのか

 

考えていく必要があるとしましょう。

 

 

 

ここで、

 

車体が「金」の車と、

 

車体が普通の「鉄」の車が

 

あるとします。

 

 

 

金の車は、鉄の車の

 

3倍の値段です。

 

 

 

しかし、

 

金の車は鉄の車の

 

1.5倍の運賃しか取れません。

 

 

 

つまり、収益性という意味では、

 

鉄の車の方が2倍高いのです。

 

 

 

あなたは、

 

金の車と鉄の車。

 

どちらでレンタカー事業を

 

始めますか?

 

 

 

確かに、

 

金の車の場合は、

 

銀行の融資を組みやすい。

 

という特徴があるかもしれません。

 

 

「金」に価値があり、

 

担保として認められるからです。

 

 

 

つまり、借り入れがしやすい分、

 

規模の拡大が容易にできるのです。

 

 

 

しかし、収益性という観点では、

 

金の車は、鉄の車にかないません。

 

 

 

そして、

 

それぞれの場合において

 

10年間事業を継続したとしましょう。

 

 

 

10年後、

 

金の車で経営をしている人と、

 

鉄の車で経営をしている人。

 

 

 

どちらの方が銀行にとって

 

よい会社といえるでしょうか?

 

 

 

この答えは銀行しかわかりませんが、

 

少なくとも、

 

私は後者(鉄の車で事業をしている会社)

 

の収益性が高い会社を選びます。

 

 

 

しっかりと収益が出ているのであれば、

 

収益性をベースとした融資を

 

組むこともできるでしょう。

 

 

 

この場合において、鉄の車で

 

経営している会社が

 

信用棄損といえるでしょうか?

 

 

 

そもそも、

 

信用棄損とは何でしょうか?

 

 

 

鉄の車を経営している会社は、

 

信用棄損とは言われないでしょう。

 

なぜなら、利益をしっかりと

 

あげているからです。

 

 

 

つまり、「資産性」とは何なのか?

 

という点について

 

しっかりと整理することが重要です。

 

 

 

ちなみに、

 

不動産投資では、

 

出口戦略も重要ですので

 

積算が高い物件は

 

出口も見えやすい。

 

という意見はあると思います。

 

 

 

私もその意見には賛成ですが、

 

その場合、売却価格は

 

売却時の銀行の融資姿勢によって

 

大きく変わってしまいます。

 

 

 

つまり、潜在的

 

リスクをはらんでいるのです。

 

 

 

実際に、

 

私も築古の収益物件を

 

複数保有していますが、

 

信用棄損などいわれたことは

 

ありません。

 

 

 

不動産投資事業の本質は

 

収益性です。

 

 

 

この事実をしっかりと

 

認識しながら、

 

収益物件の選定を行っていきましょう。